第11号マンション購入運用と一口家主活用の比較

【一口家主をもう少し詳しく】

下の表は気に入った投資用のマンションをお友達と共有で買って自分たちで管理したり、個別の業務ごとに不動産業者を使ったりして管理をしている例です。いろいろな手間暇やリスクがありますね。

お友達とお金を出し合ってマンションを買う。

Aさんはかねてからマンション投資をしてみたいと考えていました。しかし新築ではワンルームマンションでも3,000万円はします。借金まではするつもりはありません。
ある日「これは!」と思う良い物件を見つけました。都心の新築マンションです。早速同じことを考えていた友達４人に声を掛けました。「一人600万円ずつ出して買わないか。」
話はまとまり5人で3,000万円のマンションを買うことにしました。

入居者を募集して家賃収入を稼ぐ。

Aさんが中心となり購入の手続きをし、引き渡しを受け5人の名義で登記も済ませました。Aさんたちはマンションのオーナーになったのです。
Aさんたちが購入した目的はルームシェアをして交替で住むためではありません。入居者を募集して家賃収入を稼ぐためです。そこでAさんはマンションの近くの不動産屋さんに入居者の募集を頼みました。無事入居者も決まり毎月10万円の家賃が入ってくるようになり、それを5人で2万円ずつ分けることにしました。

管理組合に経費を支払う。

Aさんは他の4人からお金を集めて毎月マンションの管理組合に管理費と修繕積立金を支払います。

固定資産税を払う。エアコンの修理をする。

5月に都税事務所より固定資産税の納付通知が来ました。5人それぞれが納付しました。
8月にエアコンが故障してしまいました。Aさんは修理屋さんを手配しその代金を5人で分担して支払いました。

入居者が退去した。

入居者が転勤で退去しました。壁紙の張り替えでオーナー負担の部分は5人でお金を分担して支払いました。
また、不動産屋さんに次の入居者募集を頼みましたが1ヶ月の空室期間が発生してしまいました。この月の家賃収入は0です。

Aさんは急にお金が必要になった。

Aさんの母親が介護施設に入ることになり手元の預金だけでは足りずマンションを売らざるを得なくなりました。一戸全体を売るには他の4人の了解がないと売れません。幸い別の友達がAさんの持分を時価で買ってくれることになりました。不動産屋さんに調べてもらったところあいにく景気が悪く相場は下がっていて1戸全体の時価は2,500万円、Aさんの持分は5分の1ですので500万円となりました。600万円出して買ったのですから、100万円の損失となってしまいました。
換金するときはいつも同様なことが起きる可能性があります。

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手前味噌で恐縮ですが「一口家主というのは本当によくできた商品ですね」と不動産投資のプロたちからお褒めの言葉を頂きます。お客様のためにいろいろと工夫をしてあるからです。上の表と比べてみてください。

一口家主は共同出資者を探す必要はありません。購入金額も柔軟に選べます。

一口家主も自分でマンションを買うのと同じことです。クレアスライフが自ら開発したマンションを選りすぐって紹介します。Aさんはそれが気に入ったら一緒に購入をする友達を探す必要はありません。クレアス自身が共同購入者となり、また他の共同購入者を見つけてくれます。また、600万円出さなくとも50万円単位で自由に買えます。

自分で入居者募集の必要はありません。家賃の回収をする必要もありません。

入の手続きも登記も全てクレアスライフが行います。入居者の募集も不動産屋さんに頼む必要はありません。家賃もクレアライフが受領し、経費を差引いてオーナーの皆さんの口座に振込みます。

管理組合への経費の支払や管理総会への出席など全てクレアスが代行します。

管理費や修繕積立金の支払はクレアスライフがオーナーの皆さんに代わって行います。また管理総会や理事会にも出席してオーナーの皆さんに代わって決議に加わります。

固定資産税の支払いや不定期に発生する費用の支払いに対応します。

固定資産税の支払もオーナーの皆さんに代わってクレアスライフが行います。またエアコンなどの住宅設備機器に対しては保証システムを採用しているので補修のつどオーナーの皆さんに費用を負担して頂く必要はありません。

借上保証による空室リスクの回避。

クレアスライフから転貸を受けているクレアスサブリースが借上げ保証をしています。つまり空室になってもオーナーの皆さんにはクレアスライフを経由して家賃が安定的に支払われます。

急にお金が必要になったとき。

左表のAさんの場合は友達が買ってくれたからよかったけれど、もしそれがなければ困ってしまうところでした。ところが一口家主の場合はクレアスライフが買取ります。更に良いことに買取り価格はその時の相場ではありません。入居者が支払う家賃の金額に基づいて計算されるマンションの評価額が買った時より20%を超えて下がっていなければ買った時の値段で買い取ってもらえるのです。過去20年の統計を見ると都心のマンションの家賃が5年間で一番下がったときで5～6％程度です。従って売買損が出る可能性は非常に低いのです。これは5年後に終了するときでも同様です。