110号 一口家主iAsset、コンシェリアJAsset運営担当から見た運営状況
一口家主iAsset、コンシェリアJAsset運営担当から見た運営状況
当社で現在管理している一口家主iAsset、コンシェリアJAsset合計28部屋は順調に運営されています。筆者はコロナ発生期（4年前）より一口家主iAsset、コンシェリアJAssetの管理運営に関わっており、各物件入居者の募集や退去、入居状況や入居条件等の決定などを行っていますが、今回は、最近の賃貸状況で感じていることをお伝えします。
コロナ規模のショックですらiAsset、JAsset（賃貸住宅）市場には影響がなかった
最近東京の都心エリアを歩くと、人通りが大きく増えたことを肌で感じます。商業施設では人の密度の増加、飲食店では行列の長さがはっきり分かるようになり、コロナ禍以前を上回るような勢いです。
これらの施設や店舗はコロナ期の閑散で大きな打撃を受け、筆者の行きつけの店舗も閉業に追い込まれたところは少なくありませんでした。
現在の回復ぶりを喜ばしく思う一方で、当時（コロナ期）iAssetやJAssetの運営に支障があったかを思い起こしましたが、何度考えても頭に浮かびませんでした。
右ページの表は、コロナ発生期から現在までの4年間で当社のiAsset、JAsset対象物件の入居状況を、各年3月末日（31日）を定点とし稼働状況を調査しました。高い入居率と入れ替わり期間の短さが見て取れると思います。
iAsset、JAssetは、全世界を揺るがせたコロナショックですら全くと言っていいほど運営に影響を及ぼすことはありませんでした。
賃貸マンションの賃料は上昇傾向にある
ここ数か月は特に賃貸マンションの賃料相場が上昇傾向にあることを感じます。
住居の賃貸借契約は2年間が一般的で、この期間内に賃料が変わることは基本的にありません。このため、インフレの進行による物価上昇のタイミングと家賃上昇のタイミングは期間のズレがあると言われてきました。この期間のズレが、賃料相場の上昇により埋まってきているようです。
アットホーム（株）と（株）三井住友トラスト基礎研究所が発表する「マンション賃料インデックス」によると、2009年第1四半期の賃料を100とした場合、2023年第4四半期における東京23区の賃料インデックスは117.52（前年比3.39増）となり、背景には分譲マンションの発売価格高騰による賃貸需要の増加、供給側の物価上昇に伴う賃料増額物件の増加などが挙げられています。
筆者はこれらに加え、好立地物件の絶対数が不足していることが挙げられると思います。ここ最近は新規物件の供給がより東京都心から郊外へとシフトしており、山手線の内側や周辺に物件を開発できるマンション事業者は限られてきました。人気エリアにおける新規開発物件の減少により、需給バランスが好立地物件を持つ貸し手（オーナー）側により有利になっているようです。
【まとめ】
都心では、商業施設や文化施設などの魅力的な施設が集まっており、仕事、教育、娯楽の全てが手の届く範囲にあることから大きな賃貸需要があります。
当社で扱う『コンシェリアJAsset』は現在、新規物件の早期完売が続いておりますが、
・「住宅」による期間中の収益安定性の高さ
・「都心立地」による将来的な価値の維持
に加え、
・「賃料相場上昇」による収益効率性の上昇
といった背景があると考えられます。
長期間一喜一憂せずにお持ちいただけますので、現在使うご予定のない資金がある方や、安定資産への組み換えをお考えの方にもご検討いただける商品かと思います。
