第17号 不動産投資に慣れている方の質問／リートと不動産投資の違い
【一口家主をもう少し詳しく】
皆様からの良くあるご質問に基づいて、今回は初めに必要なお金と運用期間中の実収入そして運用終了時に必要なお金について説明します。
利回り2.18％について
現在募集中の「コンシェリア池袋CROSSIA 401号室」の利回りは2.18％ 1口50万円に対して10,909円です。
よくある質問。
「ここから固定資産税や管理費などを払うんだよね？」
いいえ、違います。それらの経費は既に事業者の方で支払済みです。10,909円は手元に残る金額です。
賃料なので源泉税も引かれません。 （確定申告が必要な方は、減価償却費控除後の所得が他の所得に合算されます。）
購入時にかかるお金は？
「一口家主 iAsset」の購入代金は一口50万円、手数料は口数に関係なく一契約あたり10,800円です。
よくある質問。
「購入代金の他に登記費用や管理基金 などがかかるよね？」
いいえ、かかりません。登記費用、管理基金、修繕積立基金などは、50万円の中に吸収済みです。
＜購入に伴ってかかるお金＞
- 購入代金
- 10,800 円（何口でも定額）
- 不動産取得税
これが全てです。
空室リスクはありませんか？
よくある質問
「入居者が決まらなかったり、家賃を払わなかった場合予定賃料10,909円は支払われるの？」
大丈夫です。借上げ保証の仕組みにより必ず支払われます。
まとめ
1.購入時
- 購入代金
- 10,800 円（何口でも定額）
- 不動産取得税（最初の年のみ）
の他は一切お金は要りません。
2.購入してから終了するまで
- 原則として1年に1回1口につき10,909円がご登録された金融機関の口座に振込まれます。10,909円の中から支払うお金は一切ありません。
- 借上げ保証により空室があっても1口につき10,909円は支払われます。
3.5年後の終了時
事業者に払う手数料、登記費用等は不要です。但し事業者に対する不動産の譲渡になるので譲渡所得税は発生します。
【やさしい資産運用のお勉強】
リートという言葉をよく聞かれると思います。リートとはREIT（Real Estate Investment Trust）つまり不動産投資信託の略語です。不動産の賃料を原資として投資家に配当を分配するというところは一口家主と似ているのですが、 その仕組みは大分違います。今回はそのリートについて説明します。
リートの仕組み
リートは投資法人が投資家からお金を集めてオフィスビルや商業施設、マンションなどの複数の不動産を購入して、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。
投資口は証券取引所で売買される
リートは株式会社の株式に当たる「投資口」を発行します。この投資口は証券取引所で売買されます。投資口の価格は売りと買いのバランスで時々刻々変わります。右図はこの１年間のリート指数（＊）の推移です。（＊2003年3月31日の全銘柄の時価総額の加重平均を1000とした時の指数）
不動産というと価格（元本）は安定的なものと考えがちですが、株と同様その時々の経済・政治・金融等の情勢により大きく動きます。この点は十分注意してください。
リートと不動産投資との違い
1.不動産の所有者はだれか。
リートは皆さんが投資したお金で不動産を買いますがそれはリートの所有物です。一方、不動産投資では買った不動産は自分のものとなります。この2つは大きな違いです。もし、リートが破綻した場合、投資家より上位の債権者が不動産を処分した収益を優先的に持って行ってしまいます。投資家にどれだけ返ってくるか分かりません。
2.元本の安定性
左図で明らかなように投資口の価格は大きく変動します。例えば2015年9月は半年前の4月より20％程度下がっています。仮に100,000円で買ったとすれば80,000円に下っています。都心のマンションの価格はこんなに激しく上下せず非常に安定的です。
3.利回りの安定性
リートは安いとき買えば高い利回りを得られますが、高いときに買うと当然利回りは低くなります。いつ買うか、いつ売るかが非常に重要です。過去の推移を見ると簡単そうですが現実は明日はどうなるか分かりません。リートは決して安全な投資ではありません。それを覚悟で投資されるなら結構ですが、安全性・安定性を重視するなら実際の不動産で、加えて安全な仕組みが組み込まれている「一口家主」お勧めします。
