第21号不動産投資とはどういうもの／首都圏の今後の不動産投資

【一口家主をもう少し詳しく】

「一口家主iAsset」は不動産投資の一種です。不動産投資というとなぜか「怖いもの」、「胡散臭いもの」というイメージを持たれる方がいるようです。なぜそのようなイメージがあるのか、私どもの言う不動産投資とはどういうものなのかをご説明します。

本来、不動産とは身近なもの

皆様が住んでいる家は不動産です。持家の方は購入、借家の方は賃貸借という不動産取引をされたのです。この取引は怖いものでも、胡散臭いものでもなかったと思います。私たちの生活の基本である衣食住の「住」は不動産と密着したものです。ところが不動産の後に「投資」という言葉がつくとイメージが変わってしまうようです。なぜでしょうか。

不動産＋「投資」のイメージ

不動産「投資」に悪いイメージを持つのは過去に損をした方、それも「騙されて」損をした、という経験のある方、あるいはマスコミなどを通じてそういう話を聞いた方ではないでしょうか。では、「騙されて損をする」とはどういうことでしょうか。例えば株で損をしてもそういうことは言いませんね。

客観的に見えにくい不動産価格

上場されている株式の価格は証券取引所を通じて公開され明確です。買うときも売るときも明確な株価に基づき自分で判断するので「騙された」などと言いようがありません。ところが不動産の売買価格には客観的な指標はありません。立地、築年、間取り、建物のクオリティーなどを総合した物件の価値が価格となります。近隣の取引価格や収益還元法による評価は参考にはなりますが、株価のような客観的な指標はなりません。従って専門家である不動産業者に頼るところが大となります。その結果、損をしたときは「騙された」ということになるのでしょう。

投資にあたって自分ですべきこと

不動産取引では業者の果たす役割は大きいので、その業者の信用度をチェックすることは最重要です。企業規模、専門性、業態、過去の実績、風評等。また物件についても実物を見る、謄本をあげる等。これらの自分でできることに持家を買う時と同様の手間をかけたでしょうか。

不動産投資失敗の多くはキャピタル・ゲイン狙い

一攫千金のキャピタル・ゲイン（売買益）狙いで、利益率がいいからと、業者の信用度や物件の調査も十分しないで、業者の話を鵜呑みにして投資に失敗した場合、それを持ってして不動産投資は怖い、胡散臭いと言えるでしょうか。

不動産投資の基本は信用できる業者から買い、賃貸運用すること

不動産に限らず何の取引をするにしても信用できる相手かどうか、対象となる物件はどうかをチェックすることが重要です。利益率の高低はその次です。
不動産投資は売買益を求めるものではありません。それは投資ではなく投機です。不動産投資の基本は購入物件を賃貸して賃貸利益（インカム・ゲイン）を得ることです。つまり大家業です。

この二つをきちんと守っていれば不動産投資は怖いものでも胡散臭いものでもありません。不動産投資を固定観念で決めつけないで、「一口家主iAsset」をこういった視点からもう一度見直してみてください。

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【やさしい資産運用のお勉強】

8月30日の日本経済新聞によると首都圏で賃貸マンションやアパートの空室率が上昇とのこと。相続税対策で富裕層の投資マネーが賃貸に流れ込み、日銀のマイナス金利政策がそれに弾みをつけ貸家建設の急増が理由とのこと。今後不動産投資は大丈夫でしょうか。

8月30日付の日経紙に下記の様な記事がありました

①貸家に投資マネー流入→需給悪化で家賃下落も

相続税対策や日銀のマイナス金利政策で、不動産に向かう投資マネーが勢いづいている。賃貸アパートの建設ラッシュで、（中略）需給が悪化して家賃の下落が広がれば、物価全体を押し下げる恐れがある。

②空室率が最高に

不動産調査会社タスによると、首都圏でも神奈川、埼玉、千葉県は（賃貸マンションやアパートの）空室率が上昇し、3県の空室率は調査を始めた2004年以降の最高を更新している。東京都もアパートに限れば、空室率の上昇が続いている。その背景にあるのは貸家建設の急増だ。

もう少し詳しく観ると

同じ記事に「首都圏の賃貸マンション・アパートの空室率は二極化」というグラフが付記されています。それによると2015年の前半ごろから神奈川、埼玉、千葉の空室率は急上昇しています。一方東京は下降しています。
一口で首都圏と言っても東京と他の3県とでは空室率12～13％を境として対称的な動きになっています。空室率が上昇する3県と下降する東京とでまさに二極化しています。
更に全体としては下降している東京でもアパートに限れば上昇しているとのことですので、マンションの空室率は更に低下していることになります。
また東京23区の中でも都心（山手線沿線及び内側）のマンションの空室率は更に低いと思われます。

当社の実績

当社グループのクレアスレントは約8,000戸の賃貸マンションを管理しています。その90%が都心8区（中央、千代田、港、渋谷、新宿、文京、豊島、台東）にあります。下のグラフはここ５年間の入居率（空室率の逆）の推移です。23区平均よりもはるかに高い入居率で2014年からは99%台になり、2015年も2016年の前半も入居率は上昇を続けています。