第27号 「一口家主iAsset」がどのような理由で安全なのかをもう一度おさらい ／ 収益還元法について分かり易くご説明します
【一口家主をもう少し詳しく】
「一口家主iAsset」を買って下さる方は、ほとんどの方が元本の安全性を重要視される方です。そして、「一口家主iAsset」は安全性が高いゆえに多くの方が買ってくださっています。なぜ安全性が高いのか？50万円で購入した共有持分権を５年後に売り戻して換金するときの仕組み（出口）をもう一度おさらいします。
対象マンションの価格の決め方
iAssetでは2つの方法を用意しています。①運用したマンションをその時の相場で売却した価格。②その時の賃貸利益を基に収益還元法で評価した価格。そして、このどちらか高い方を採用して一口当たりの価格を決めます。普通ファンドなどでは終了時の相場で売却する方法を採りますが、もしその時が大不況などで相場で売ったら元本割れするような場合に備えて別の評価方法も用意しているわけです。
優先／劣後の仕組み
これから先は話を分かり易くするために、マンションの当初の価格を5,000万円、共有持分の口数を100口とします。1口は50万円です。さて、100口の内80口（4,000万円）は投資家の方に買っていただく優先持分権とし、20口（1,000万円）は当社が保有して劣後持分権とします（図1）。優先持分権というのは、5年後にこのマンションの運用を終了した時に優先的に自分の投資額を回収できる持分です。例えば5年後の売却額或いは評価額が4,500万円だとすると、先ず4,000万円が優先持分権者に支払われ残りの500万円が劣後持分権者に支払われます（図2）。
つまり、優先持分権は一口50万円で購入時と変わりません。売却額あるいは評価額が当初価格の80％（4,000万円）以上ある限りは優先持分権の50万円が減ることはありません。
価格が4,000万円を下回る場合
万一売却額あるいは評価額が4,000万円より低くなったときは、その金額を100口ではなく80口で分けます。（図3）の例で言えば一口47.5万円になります。
ただし、「一口家主iAsset」では、不動産相場が低いときは、収益還元法で評価する ことになっています。東京都心のマンションを収益還元法で評価した場合、5年間で20％以上下がる（4,000万円以下になる）ということは過去のデータからは非常に考えにくいことです。
5,000万円より高くなったとき
5,000万円より高くなったときは、通常の優先・劣後の仕組みから言えば、4,000万円を優先持分権者に支払い、残りは全て劣後持分権者の取り分となります。しかし、「一口家主iAsset」では投資家を優遇するため、値上がり分の1/2を優先持分権者に還元します。
【やさしい資産運用のお勉強】
不動産を評価するには幾つかの方法がありますが、不動産投資などで最も一般的に使われる 手法が収益還元法です。「一口家主iAsset」でも収益還元法によるマンション価格の評価方法を取り入れています。そして、それにより元本の安全性と評価額の客観性を高めています。 ここで「一口家主iAsset」が採用している収益還元法について分かり易くご説明します。
家賃が高いマンションは高く売れる
これは当たり前のことのようですが何故でしょうか？自分が住むのではなく投資としてマンションを買う場合は利回りで物件価格を考えるからです。利回りは家賃から建物管理費や固定資産税などの賃貸経費を差引いた賃貸利益を用いて計算します。
今、Cさんは純利回り3％のマンションを買いたいと思っています。Aマンションなら2,500万円、Bマンションなら3,000万円で3％になります。目標とする賃貸利益率（利回り）で賃貸利益を割り戻して物件の価格を算定する手法を収益還元法といいます。求める利回りを一定とすれば賃貸利益が大きい程物件の価格は高くなります。
「一口家主iAsset」の場合
では、「一口家主iAsset」では収益還元法をどの様に使っているか具体的に見てみます。
「一口家主iAsset」では右の図のように事業開始時の賃貸利益率と同じ率を終了時の物件評価にも使います。従って賃貸利益の増減と同じ割合で物件評価額も増減します。上図では賃貸利益が10％下がっているので、物件価格も10％下がっています。実際の家賃と賃貸経費に基づいて賃貸利益は計算されるので事業者（当社）は一切コントロールすることはできません。
都心マンション賃料・評価額の安定性
前号でも述べましたが、東京都心では流入人口の増加＝住居需要の増加により空室率は低く家賃も安定しています。このように安定した家賃に基づいて収益還元法で評価するので物件の評価額も安定しているということです。それに加えて評価額が事業開始時の価格よりも20％超値下がりしなければ優先持分は毀損しません。これが「一口家主」の元本の安全性が高い理由です。
