第43号 クレアスライフはどんな会社 ／ 不動産特定共同事業のご説明
【一口家主をもう少し詳しく】
資産運用するときに、表面的な利回りの良し悪しなどで商品を決めていませんか。しかし、皆さんに代わって大切な資金を運用する会社が、本当に信頼できるかどうかしっかりと確かめることが大事です。「一口家主 iAsset」のクレアスライフはどんな会社でしょうか。
創業以来34年
クレアスライフは1984年の創業です。その間今日まで、バブルの崩壊や、リーマンショックによる大不況がありました。その都度多くの不動産会社が消えて行きました。その中でクレアスライフは着実に成長を続けて来ました。「継続は力なり」と言いますが、浮沈の激しい産業界にあって3分の1世紀に亘り事業を継続・拡大している堅実な会社です。
投資用マンションのデベロッパー
クレアスライフは自ら土地を仕入れ、マンションの企画・開発・分譲を行うデベロッパーです。他社の開発したものを仕入れて再販を中心に行う業者ではありません。主として投資用マンションの開発・分譲を行っており、2018年3月現在で376棟のマンションを開発し、19,519戸の分譲を行っています。
クレアスライフのマンションの特徴
(1)立地は東京都心部が中心
クレアスライフのマンションは都心部、中でも山手線周辺及びその内側が殆どです。例えば、中央区、千代田区、港区、新宿区、豊島区、渋谷区などです。この地区は依然として居住人口が増え続けているため、住居に対する賃貸需要が旺盛で入居率が高く安定しており、その結果、物件価値も高く維持されています。
(2)建物はハイクオリティー
クレアスライフのマンションを購入される方の多くは、ご自分が住むためではなく、第2の生涯年金などの目的で投資用に購入されます。投資のための物件は、利回りを上げるために建設コストを抑えた賃貸仕様が多いのですが、クレアスライフのマンションは、投資家ご自身が住みたくなるようなハイクオリティーの分譲仕様になっています。このため入居者の高い評価を得て好立地と相まって入居率及び物件価値を一層高めています。
クレアスライフの主なグループ会社
(1)クレアスレント(100%子会社)
クレアスレントは、主としてクレアスライフが開発・分譲したマンションの賃貸管理を行っています。2018年3月現在で管理戸数8,260戸で入居率は99.72%です。
(2)クレアスコミュニティー(100%子会社)
クレアスコミュニティーは建物管理会社です。主としてクレアスライフが開発・分譲したマンションの管理組合より管理を委託され、2018年3月現在594棟、24,763戸の管理を行っています。
クレアスライフグループの総合力
クレアスライフは一言で言えば都心の好立地に、投資目的で購入される、ハイクオリティーのマンションを供給している会社です。
グループには上記2社の外に中古買取・再販を行うクレアスパートナーズ等があり、グループ会社が一体となって、お客様へ利便性の高いサービスを提供しています。また、企業経営の面から見ると、クレアスライフの開発・分譲による収益に加え、クレアスレントやクレアスコミュニティーのストックビジネスからの安定した管理収入が加わり、グループとして大変安定した収益構造になっています。
【やさしい資産運用のお勉強】
世界的に超低金利が続く中で、安全資産である銀行定期預金や国債は極端に利回りが低く、利回りの良いものはリスクが一杯です。そういった中で利回り・リスクともに中庸なのが不動産投資です。今後その不動産を小口化して投資しやすくした商品が増えて来るでしょう。そのような商品を法的に支えるものが不動産特定共同事業法です。法律なんてどうでも良いとお考えの方もあるかもしれませんが、今後のために概要を頭に入れておいてください。
不動産特定共同事業法誕生の背景
1980年代後半から不動産小口化商品が供給され始めましたが、その中にはバブル崩壊と共に経営基盤の脆弱な業者の倒産等によって投資家に被害をもたすものが頻発しました。
そこで、投資家をこのような被害から守るために、1994年に成立したのがこの法律(以下「不特法」と言います。)です。不特法の要点は不動産特定共同事業を行うための資格要件等を厳格に規制し、許可制にしたことです。噛み砕いていえば経営基盤等の脆弱な業者は許可をせず事業をできないようにしたものです。
不動産特定共同事業とは
複数の投資家から集めたお金等を一括して不動産事業を行い、そこから得られる収益を分配する事業を不動産特定共同事業と言います。例えば、不動産業者(事業者)が何人かの投資家から出資金を募って不動産を購入し、それから生じる家賃収入を投資家に分配するといった事業です。
この事業の特徴は、
- 事業者が、投資家の提供した出資金を合同(一括)して運用すること
- 投資家は不動産の運用を事業者に任せ運用収益の分配を受けるだけ
許可取得のための主な要件
不動産特定共同事業をおこなうには、国土交通大臣或いは都道府県知事の許可(*)が必要です。許可取得のためには、
- 資本金が1億円以上であること
- 財産及び損益の状況が良好であること
- 事業を公正かつ的確に遂行できる人的組織構成であること
等々の要件があり、許可が下りるまでには数ヶ月にわたる審査があります。
(*)平成29年の法律の改正で小規模事業に関しては登録制になりました。
不特法の規制を受けない小口化商品
不特法は実際の不動産の運用について適用される法律なので、運用対象が不動産そのもので無い場合は適用されません。例えばリートです。リートの場合、不動産そのものは信託会社に信託されていて、リートはその信託受益権の運用をしているので不特法の対象となりません。また私募不動産ファンドは殆どが信託受益権の運用となっています。
今後増えると思われる不特法商品
リートは証券取引所に上場されているため株式と同様元本の変動が激しく、安定した資産運用には向きません。また、私募不動産ファンドの商品は殆どが機関投資家向けです。個人の安定資産運用に向くのは不特法商品だと思います。不特法商品の中では、以前は匿名組合型が主流でしたが、匿名組合型は投資家が小口化された不動産そのもの(共有持分)を取得するものではないため、相続税評価の際の資産圧縮効果がなく、自分名義の登記もされません。これからは「一口家主 iAsset」の賃貸型や任意組合型のような現物不動産取得タイプのものが増えていくと思われます。(任意組合型・匿名組合型・賃貸型の内容については前号、前々号をご覧ください。)
