第48号「コンシェリアJAsset」の概要とその狙い／「匿名組合出資」について

【一口家主をもう少し詳しく】

5年前にクレアスライフは「一口家主 iAsset」で実物不動産の小口化という新しい商品を世の中の他社に先駆けて発売しました。お陰さまで発売以来皆さまから好評を頂いております。これに続き、この度その姉妹品として「コンシェリア JAsset」を商品化しました。「コンシェリアJAsset」の概要とその狙いをご紹介します。

コンシェリア JAssetの概要

対象不動産　都心新築マンション
投資単位　一口100万円で5口以上
ネット利回り(目標)　3%
運用期間　10〜20年
物件管理　全てクレアスライフが代行

1-①　人生100年時代の生活資金は

経済産業省によると日本人の女性は93歳、男性は87歳で亡くなる人が最も多いそうです。将に人生100時代が現実のものとなりつつあります。その中で心配なのが老後の生活資金です。公的年金だけではやっていけないので、現役時代の貯蓄や退職金などを取り崩していかざるを得ません。しかしこれだけでは不安です。多くの方が資産運用をして、生活費なりレジャーの費用の補填をしようと考えていらっしゃいます。
しかし、ここでの資産運用は現役時代とは異なります。

1-②　人生100年時代の資産運用とは

老後の資産運用は、次のことが重要です。

安全性が高いこと
長期にわたって安定的な収益が得られること

失敗したら挽回が困難ですし、一時的な収入ではあまり意味がありません。
このような条件を満たす資産運用はあまりありません。数少ない選択肢の一つが東京都心のマンション投資です。ある調査会社のレポートに拠れば、山手線の駅近マンションでは10年前と比べてマンション価格も賃料も同じあるいは値上りしているものが多いとのことです。

1-③　今からでもできるマンション投資

都心のマンション投資がいいことは分かっていても1Kでも3,000万円〜4,000万円します。手持ちの資金全てをつぎ込むわけにはいかないし、今からローンを組みたくないという方も多いでしょう。そのとき利用できるのが、「コンシェリア JAsset」です。クレアスライフが開発した都心の新築マンションの共有持分を500万円からの金額で購入・運用することができます。
賃料の集金、固定資産税の支払等の管理事務は全てクレアスライフが行いますので、購入した後は手間暇は一切かかりません。

2.相続対策に有効

1) “争族”の根を絶つ

複数の相続人がいるときに1戸のマンションを分割することはできません。取り敢えず共有としたり、特定の一人に相続させたりすると後々“争族”の原因となります。
「コンシェリア JAsset」は一口100万円単位で持分を分割できるので、現金に近い形で遺産分割ができます。

2) 相続税・贈与税の節税対策として

通常相続財産の評価は時価で行われますが、不動産の場合は相続税評価額という評価方法で行われます。
この方法に拠ると「コンシェリア JAsset」で賃貸物件として運用しているマンションは時価の約5分の1になります。これは生前贈与のときの評価額にも適用されます。例えば、「コンシェリア JAsset」5口500万円は約100万円の評価額になります。その場合は暦年贈与の基礎控除である110万円の範囲に入るので贈与税はかかりません。

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【やさしい資産運用のお勉強】

ファンドの資金調達はデット(debt債務)とエクイティ(equity出資金)でまかなわれます。エクイティは通常「匿名組合出資」という方式で行われます。今回は「匿名組合出資」についてご説明します。

資金調達はデットとエクイティ

不動産ファンドが物件を購入する資金の調達はデット(debt借入金)とエクイティ(equity出資金)で行われます。エクイティのみで調達される場合もあります。ファンドでは匿名組合契約による出資が一般的です。

匿名組合とは

「当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態をいう。」つまり、営業者が匿名組合員から集めた財産を運用して利益をあげ、これを分配するのが匿名組合契約です。組合員は財産の運用を営業者に任せ口出しはできません。また組合員による出資は営業者の財産となります。

※下図で説明
②投資家はSPC(営業者)と匿名組合契約を締結し、匿名組合出資をします。
④営業者はデットと出資金で不動産を購入します。不動産の運用は営業者に任されます。この不動産は営業者の財産となります。
⑨運用益・財産が組合員に分配されます。

匿名組合契約がファンドで使われる理由

匿名組合契約では、出資者は出資するのみで不動産の運用や管理に関わる必要はありません。また、組合員は、出資の範囲内でのみ責任を負えばよく、無限責任を負うことはありません。投資家にこのようなメリットがありますが、匿名組合方式が広く使われる理由はパススルー課税のためです。
匿名組合契約に基づく損益は、匿名組合員に全て分配することが出来ます。言ってみればストローみたいなもので、SPCには何も残りません。従って匿名組合自体は課税されません。その導管体としての利用価値が高いためファンドにおいて利用されています。

匿名組合契約での留意点

①匿名組合員の出資によって購入した不動産は営業者の財産になるということ。従って営業者固有の事由による倒産の影響は、匿名組合財産にも及びます。
②ソーシャルレンディングなどで投資した法人が、匿名性ゆえにどのように事業を運営しているか分からないことがあります。
(※不動産特定事業法の匿名組合やREIT、大手私募ファンドでは開示するのでこのようなことはありません。)