第6号 元本の安全性を高める仕組み／資産運用のおさらい
【一口家主をもう少し詳しく】
一口家主の資産価値を支える好立地のハイクオリティーマンション
不動産の価値を決めるのは立地と建物のクオリティー
利便性がよく、住環境が整っていて誰でもが住みたいと思うような立地にある質の高いマンションは当然家賃も高く不動産としての資産価値が高くなります。
一口家主には「資産の安全性を確保する３つの仕組み」がありますが、それが活かされるのは不動産次第です。
例―１）収益還元による価格評価方法と優先劣後システムの組合わせによる元本の安全性確保の仕組。
- 優先劣後システムにより家賃⇒賃貸利益が20％まで下がらなければ50万円は安全。
- 東京都23区の直近20年間のマンションの賃料推移で最大の下落幅は 平成20年から平成24年にかけての4年間（この間にリーマンショックと東日本大震災があった）で6％。
- 今後も家賃が5年間で20%も下がることは考え難いのでこの仕組みにより元本は安全。
然し、たとえば対象マンションが大企業の地方工場がある企業城下町にあったとします。その企業がリストラでその工場 を閉鎖したらどうでしょう。その企業や関連企業の従業員が住んでいた多くの住居が空になり賃貸需要そのものがなくなってしまうかもしれません。これでは収益還元法も優先劣後システムも役に立ち ません。都心の好立地にあるから仕組みが活きるのです。
例―２）運営会社が破綻した場合の共 有持分の価格
運営会社が破綻したら、
- 株式、社債、リート、出資証券 ⇒ ゼロ、紙屑になる
- 一口家主 ⇒ 登記された共有持分は残る
-
共有持分の価格は？
運営会社が破綻した場合契約は終了 ⇒ 買取りはなくなる。運営会社の20%の持分を承継した会社が、事業参加者の共有持分も併せて1戸として売却、売却代金を口数に応じて分配すると想定される。 資産価値の高い物件ほど高く売れるので分配金は多くなる
一口家主はクレアスライフ開発した マンションです。
創業31年クレアスライフのマンション
⇒ 山手線沿線・内側の都心に特化分譲仕様のハイクオリティー
新規供給が少ない希少な立地
⇒ 高い賃貸需要 ⇒ 高い賃料
⇒ 高い物件評価額
一口家主の運用物件例
「コンシェリア早稲田グリーンフォレスト」
都営荒川線早稲田駅徒歩7分
メトロ有楽町線江戸川橋駅徒歩10分他
「コンシェリア神楽坂」
都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分
メトロ東西線神楽坂駅徒歩4分他
「コンシェリア東京ベイサイドコート」
メトロ有楽町線・大江戸線月島駅徒歩4分
【やさしい資産運用のお勉強】
今まで（1～5回）のまとめ
１．「絶対に減っては困るお金」がどんどん目減りしている。
アベノミクスのインフレターゲットや輸入インフレの亢進により生活必需品等の物価は上がる一方。他方預金金利はゼロに等しいので老後の生活資金、子供の教育資金、結婚資金などの「絶対に減っては困るお金」がどんどん目減りしている。
２．資産運用にはキャピタル・ゲイン型とインカム・ゲイン型がある。
資産運用には、キャピタル・ゲイン型の商品とインカム・ゲイン型商品の2種類がある。前者は元本の変動により利益を得ようというもの。逆に損することもある。「絶対 に減っては困る」という趣旨に沿わない。
一方後者は償還時には元本は変わらないので安全性という意味では趣旨に沿う。問題は低収益性。
３．インカム・ゲイン型は安全性という意味では趣旨に沿うが余りに低い収益性
典型的なインカム・ゲイン型商品の定期預金や公社債は利息が低すぎてとても物価上昇を吸収できない。運用にならない。
４．準インカムゲイン型商品として不動産投資がある。2%以上の利回り。
準インカムゲイン型商品として不動産投資がある。2%以上の安定した利回りで元本の安全性もある。他方多額な必要資金、空室リスク、換金性、管理の手間暇等の難点が ある。
５．従来型の不動産投資の欠点を補う不動産特定共同事業商品。特に購入型商品。
これらの難点を解消しているのが不動産特定共同事業法による不動産小口化商品。
この商品群には出資型と購入型がある。購入型は小口であるにもかかわらず購入した共有持分が不動産登記されるので事業の運営会社が破綻した場合でも保全される。
資産運用を始めるにあたって。
さて実際に運用するに当たってはもう一度次のことをチェックしてください。
-
目的はなんですか。
リスク覚悟で儲けたいのか、リスクは無しで少しでも良いものを、か。 -
どのくらいのお金を運用しますか。
持っているお金のほとんどか、万一なくなっても生活には支障ない程度か。 -
運用期間には制限がありますか。
決まった時期までには運用を終えて現金が必要か、特に制限はないのか。 -
商品の仕組みを理解しましたか。
たとえば、証券会社のセールスマンなどにこれは絶対安全だから、と勧められても本当に安全な仕組みなのか、自分でその商品の仕組みを理解してください。 そしてその仕組みは上の1、2、3条件に合っていますか。
